Перепланировка помещений нюансы для покупателя и продавца

Перепланировка жилого помещения должна быть узаконена и поставлена на учет в бюро технической инвентаризации. В чем тонкости и зачем все узаконивать? А если никто не узнает-то и показывать никому ничего не надо? Бывают разного рода перепланировки или переустройства жилых помещений. Зачем их узаконивать перед продажей квартиры? Чем чревата покупка жилой квартиры с неузаконенной перепланировкой? Эти и многие другие вопросы задают будущие покупатели жилой недвижимости в Екатеринбурге.

Начнем с основного- не все перепланировки возможно узаконить- это факт.

перепланировка помещений

Узаконить возможно :

  1. Если Вы при ремонте квартиры снесли стену между туалетом и ванной и расширили санузел, при учете того, что в самой стене НЕ БЫЛО вентиляционной шахты.
    НЕЛЬЗЯ сносить стену если там предусмотрена вентиляция, таким образом Вы лишаете вентиляции всего стояка в многоквартирном доме. И за это предусмотрен административный штраф, и предписание вернуть все в натуру, те восстановить вентиляцию как было.
    перепланировка согласование

 2. Если при ремонте квартиры Вы убрали стену между кухней и жилой комнатой- допустимо и возможно узаконить, при учете того, что Вы не переносили «мокрые» точки в жилое помещение.
НЕЛЬЗЯ переносить «мокрые точки» за черту жилого помещения, если под Вами есть еще этажи. Вы, конечно, можете самостоятельно сделать гидроизоляцию, и перенести краны и даже газовую трубу, но это не узаконить.


перепланировка проект


 3. Вы можете при ремонте квартиры убрать дверь на балкон и сделать балкон частью кухни, но это должно быть согласовано с управляющей и получены соответствующие тех.условия.

ОДНАКО НЕЛЬЗЯ убирать несущую конструкцию-подоконник, если все же Вы его убрали, то необходимо сделать укрепление потолка железными балками, и оставить хотя-бы раздвигающиеся двери, чтобы визуально БЫЛО разделение между балконом и лоджией. Нужен проект помещения, согласованный с управляющей компанией.


 4. При ремонте квартиры Вы можете снести старые стены и возвести новые стены, расширяя при этом коридор, кухню, жилые комнаты. При учете того, что они не несущие, если они все таки-несущие необходимо потолок укрепить несущими конструкциями, такими как колонны или новые стены. На это так же нужны технические условия, выданные местным РЭМПом, управляйкой, ТСЖ. Инстанцией на балансе которой стоит дом. 

НЕЛЬЗЯ сносить несущие конструкции в квартире, особенно если над Вами еще 10 этажей. Вы создаете аварийное состояние всего подъезда.

перепланировка согласование


5. Можно жилые комнаты сделать частью нежилого помещения и узаконить это. Например- жилая комната совмещена с кухней и в плане БТИ прописали как нежилая. 

НЕЛЬЗЯ нежилое пространство-кухня, коридор, ванная, балкон объеденить с жилой площадью (спальня например) и прописать как жилое помещение. 


6. Можно перенести трубы по квартире, перепаять, переварить присоеденить.
НЕЛЬЗЯ самостоятельно врезаться в трубу, которая находиться в стояке в подъезде, данный трубопровод может быть резервным и его запрещено использовать собственникам квартир.


7. Можно мансардный этаж сделать жилым, если он изначально не был таковым. Сделать проект и провести согласование перевода из нежилого в жилой фонд. 

НЕЛЬЗЯ к данному помещению подвести коммуникации, если изначально они не были подведены и по проектной документации дома такие помещения числятся как нежилые без подведения воды, канализации и отопления. На моей практике были такие помещения и по крайне низкой цене в центре города. Однако для жилого использования их невозможно использовать.

перепланировка согласование


8. Можно переносить ванную, душ, унитаз в пределах нежилой площади по плану БТИ, там, где изначально находиться стояк.
НЕЛЬЗЯ переносить мокрую точку в коридор, хоть по плану он и не является жилым. Например, в «хрущевке»- расширили санузел за счет коридора, по факту сделали душевую кабину на площади коридора. Это не узаконить.


9. Можно убирать деревянные шкафы, антрисоли, они не являются несущими конструкциями. НЕЛЬЗЯ убирать подоконную часть даже на первых этаж и делать остекление от пола до потолка. Стена под окном является несущей конструкцией и запланирована поддерживать стену.


10. Можно менять окна на современные, застеклять балкон новым профилем. 

НЕЛЬЗЯ расширять оконные проемы без соответствующего проекта и укрепления железными конструкциями.


11. Можно объеденить две квартиры, сделать дверь в несущей стене, но с соответствующим проектом. Если Вы покупаете квартиру в новостройке и у застройщика есть такая возможность -дать выбрать Вам будущую планировку на этапе строительства и изменить данную планировку, даже объеденить несколько квартир.
НЕЛЬЗЯ самовольно объединять два этажа в многоквартирном доме и сделать на одном из них бассейн, если гидроизоляция сделана неправильно-затопит все этажи под Вами.

перепланировка проект


Технически , возможно конечно, сделать абсолютно все, и ремонтные бригады помогут Вам в этом -сделать капитальный ремонт квартиры, утеплить лоджию-расширить /присоеденить, сделать гидроизоляцию, перенести трубы, «мокрые точки»-вопрос в том как это потом продавать? Каковы риски при покупке таких помещений с неузаконенными перепланировками?  
Всегда несет ответственность собственник- покупая помещение с неузаконенной перепланировкой Вы берете на себя ответственность. Если Вы покупаете помещение по ипотеке, на сделке банк даст Вам подписать поручительство о том , что в течении 6 месяцев после сделки Вы должны узаконить данную перепланировку. В каждом конкретном случае необходимо смотреть техническое состояние по месту. Запрашивать выписки в управляющей компании и БТИ.


перепланировка согласование


При просмотре квартиры Вы видите новый ремонт, красиво и хорошо отремонтированы стены, пол ,потолок, установлена новая мебель, и техника. Если Вы в курсе перпланировки и готовы ее узаконивать после сделки-такой объект Вам по душе. Если все же Вы не согласны с перепланировкой -есть возможность узаконить все до подписания договора купли -продажи. Другой вопрос -пойдет ли на это продавец. Я точно уверена, что каждая конкретная квартира ищет именно своего покупателя. Ведь это чей то дом и он живой, обладает своим характером- если Вы нашили его и он Вам нравится -все остальное лишь детали. Другой вопрос если  Вы нашли недорогую квартиру и она в плачевном состоянии и Вы готовы купить ее и делать самостоятельно перепланировку и капитальный ремонт- ремонтируйте со знанием дела.

Мы всегда рады помочь! Тел: +7 (343) 200-60-96